작성일 : 17-05-26 22:06
제목 [신간소개] 투자의 기초 - 웨어 투 인베스트
글쓴이 관리자
조회 : 321  

[투자의 기초 - 웨어 투 인베스트] 출간 배경

실전 투자자를 위한 데이터의 모든 것. 
데이터가 투자를 성공시킨다. 투자의 기초는 데이터.
근거 자료 없이 주장을 남발하는 투자 안내서는 위험하다.

주식, 금리, 환율, 부동산 등 자산가격의 장기추이를 토대로
현재와 미래를 위한 투자결정을 하라!

시장의 수익률을 예측하고, 개인 투자자의 한계를 뛰어넘는 유일한 방법은
장기 투자 데이터를 꼼꼼히 분석하고 살펴보고. 향후 미래를 예측하는 것이다. 

신성호 IBK투자증권 사장이 [투자의 기초 – 웨어 투 인베스트]를 26일 출간했다. 저자는 30년 가까이 리서치 분야에서 일해 온 ‘베테랑 애널리스트’ 출신으로, 환율, 금리, 부동산, 유가 등 다양한 경제변수를 고려해 시장의 미래를 읽는 ‘증시 고수’이다. 이 책은 어디에 투자할까(where to invest)를 결정하는 ‘투자의 기초’ 안내서이다. 주가, 부동산, 금리, 환율 등락에 따라 천국과 지옥을 오가는 투자자, 금융업자, 투자를 안내할 애널리스트 등과 같은 실전 투자가들과 투자의 지식을 쌓을 학생들이 필요한 책이다. 또한 정부정책 입안자들이 거시경제의 변동과 그 속에서 각 경제 요인들의 장기구조를 분석하여, 경제 중장기 정책을 세울 때 도움이 된다. 경기 순환을 콘드라티예프 순환으로 꽤 뚫어 보면, 불황에서도 호황의 희망을 낙관하며 전망할 수 있다는 것이다.

현명한 투자가라면, 자산을 지혜롭게 늘려간다. 이를 위해서 자산의 속성과 투자의 기초를 공부하고 체크해야한다. 투자의 기초이자 본질은 경제상황 변화와 수익률의 장기 데이터를 확인하며 투자 대상을 찾아낸다. 즉 현재보다 더 높은 수익률을 올리는 투자 대상을 찾는데 성공하는 일이다.

2016년의 영국 브렉시트, 트럼프 미국 대통령 당선, 2017년 문재인 대통령 당선 등 시간이 지날수록, 불확실성과 변화에 대한 시장의 반응, 그리고 개인과 회사, 사회의 반응도 요동을 친다.

세계적으로 급변하는 시장 상황 속에서 ‘위기관리’ 방법은, 결국, 경제의 장기구조와 변화, 그리고 투자의 기초에 충실하는 것이다.

저자는 불확실성이 높을수록, 시장 상황이 급변할수록 ‘투자의 기초’에 충실하여, 조급함을 버리고 장기 축적된 데이터를 바탕으로 장기적 안목에서 시장을 바라보고 느긋함과 준비된 결단의 두 가지 자세로 투자를 성공으로 이끌라고 강조한다. 

한편 한국 기업의 위상변화로 한국 증시가 미국처럼 한 단계 업그레이드될 것이라고 전망했다.
   
책은 크게 두 부분으로 구성된다. 첫째는 주식, 금리, 환율, 부동산 등 자산가격의 장기추이를 살펴본다. 장기관점을 중시한 것은 단기투자로는 성과를 얻기 어렵기 때문이다. 두 번째 부분은 이론과 실제 간 부합여부, 특히 전환기에 자산가격이 이론에 따르는지 여부는 투자대상의 가격형성 과정에 대한 신뢰와 연계된다. 이와 함께 이런 신뢰 문제를 경제, 자산의 속성, 금리, 주식, 환율, 부동산 등 6개 부분의 사례로 분석하여, 이를 토대로 투자를 위한 전략적 의사결정을 도출 할 수 있도록 했다.

한국의 자산은 부동산 중심으로 구성되어 있다. 2012년 기준 한국의 자산에서 부동산 비중은 75%를 차지한다. 이는 경제가 큰 어려움에 처하면 높은 부동산 비중이 가계의 운신 폭을 제약할 수 있다. 위기 시 부동산 비중이 크면 유동성 부족 → 대출 상환 압박 및 소비 제약 → 다급한 자금수요 증가 → 위기로 이어질 가능성이 있다.
 
국민소득 2만 달러 이상 국가 기준으로 한국의 소득 대비 집값은 홍콩, 싱가폴, 대만, 일본에 이어 세계 5위로 매우 높은 편이다. 가구수 기준 2채 이상 보유는 전 가구의 8.1% 이하이다. 우리의 소득 대비 집값은 매우 높은 편이므로, 적절한 수준으로 집값 안정을 유도할 필요가 있다. 저자는 주택공급을 늘려 무주택자를 보호하여야한다고 주장한다. 다만 주택공급을 늘리면 집값이 하락하거나 답보할 것인데, 이로 인해 부담 받는 쪽이 있다. 그러나 부담 받는 쪽은 8% 소수이고, 또 이들의 경제력은 집값 하락을 어느 정도 감내할 것 같다. 

집값이 상승할 때마다 신생아 출산율도 둔화되었다. 반면, 집값상승률이 둔화 시점에서 신생아 출산율이 높아졌다. 이는 신생아 출산율과 집값이 직접적인 연관성이 있다고는 할 수 없지만, 의미 있는 통계로 눈여겨볼 만하다.

세계적으로 벤처 기업에 자금지원이 급증했다. 2009년∼2014년 중 글로벌 크라우드 펀딩 시장은 연평균 98.2%씩 성장했다. 2015년 글로벌 크라우드 펀딩시장은 344억 달러로 추정된다. 규모가 매우 빠르게 커졌다. 기존 산업으로 한국경제를 끌고 가기 어려운 만큼 신성장 산업이 육성되어야한다. 이 과정에서 모험성 자금이 신성장 산업을 지원하여한다. 우리도 1999년∼2000년 중 벤처 쪽에 시중자금이 대거 몰린 사례가 있다. 그런데 기업이 자금을 지원받으려면 투자가, 정부, 금융업체로부터 인정받아야 한다. 인정을 받으려면 기업을 실력도 갖추어야 하지만 정직해야한다. 정부의 역할은 제도 및 자금지원, 금융업체 역할은 자금주선 및 투자, 그리고 적절한 기업가치 평가와 기업내용을 투자가에 소개하고, 개인투자가 역할은 자금지원이다.

투자에 앞서 확인할 최소 사안은 주식(현 시점 대비 적어도 2분기 이상 이익증가 여부 관련 자료), 채권(성장률과 물가 추이, 성장률 정/저점, 미국금리 전망 근거), 환율(미국 성장률이 다른 선진국 대비 우위 여부와 미국 경상수지 적자 규모가 미국이 감내할 수준인지에 대한 근거 자료), 주택(주택공금과잉 여부, 소득 추이, 가계부채 증가 여부, 특정지역의 주택보급률과 그간 집값 상승률 등의 자료), 해외투자(해당국 경상수지 추이 원천의 안정성 여부에 대한 자료 및 이를 근거로 한 해당국 환율추정 자료) 등이다. 이는 투자가가 점검해야할 포인트이기도 하고, 유능한 PB가 준비할 사안이기도 하다. 
투자 이전에 투자가가 반드시 확인하여할 의문점 부분도 눈여겨 볼 대목이다.


  현명한 투자가가 반드시 확인하여야 할 의문점
  가. 금리상품 투자에서 거론되는 사안
  첫째, 금리방향(금리의 상승/하락 여부) 및 금리 정/저점
  둘째, 금리수준
  셋째, 장기 구조적 관점에서 한국금리
  넷째, 해외 쇼크 등 돌출 사안의 금리에 영향
  다섯째, 기타

  나. 주식투자에서 거론되는 사안
  첫째, 주식시장 전반의 상승 또는 하락 여부
  둘째, 주가수준
  셋째, 개별 종목선정 기준
  넷째, 의사결정을 하여야 할 때
  다섯째, 해외 쇼크 등 돌출 사안의 주가에 영향

  다. 해외주식과 해외채권 투자에서 거론되는 사안
  첫째, 해외주식 투자의 초점은 해당국가의 기업이익
        해외채권은 투자기간과 금리수준 검토
  둘째, 투자대상국가의 경상수지 및 해당국가의 경제발전단계       
  셋째, 원화의 투자대상국가 화폐 대비 절상/절하 가능성
  넷째, 채권의 경우 가상적 수익성 추정

  라. 환율상품 투자에서 거론되는 사안
  첫째, 환율상품의 목표수익률을 어느 수준으로 잡았나?
  둘째, 근본적으로는 미국 상황이 원/달러 환율방향을 결정
  셋째, 국내요인인 한국 경상수지의 환율 영향도 큰 편
  넷째, 일시적으로 원/달러 환율에 영향을 끼치는 요인

  마. 부동산 투자에서 거론되는 사안
  첫째, 장기적으로 자산 선호도는 변한다.
  둘째, 주택가격에 큰 영향을 끼치는 요인의 상황은?
  셋째, 주택 미분양 관련    넷째, 상가 수익성 추이


Where to invest, 투자의 기초 
                  - 책의 특징

 1. 다양한 주제
  - 국내외의 경제, 자산의 속성, 주식, 금리, 환율, 부동산 등 6개 부문의 86개 소주제
  - 각 소주제는 학술적으로도 해당 부문의 큰 Topic

 2. 각 자산별 다양한 상황에 따른 해당 자산의 가격 추이 소개
  - 각 자산별로 과거에 발생했던 사안과 이로 인한 해당 자산의 가격추이를 망라해서 소개
  - 때문에 현재 또는 향후 발생할 상황과 책에서 소개된 사례와 비교 검토 가능. (장기적으로 보면 동일 유형사안이 반복적으로 발생)
  - 앞선 사례를 활용하여 고객에 상황 설명(객관적 자료를 통한 불완전  판매 우려 해소), 금융사의 금융상품 운용자는 설계단계에서 고려할  사안에 대해 사전 검토 가능
  - 또 사례를 통해 현재 또는 향후에 자산선택 (투자란 여러 자산의 수 익성과 안정성을 비교하는 끊임없는 선택과정. 자산선택 기준 순위는 경기가 원만할 때 수익성> 안정성> 환금성. 경기위축 기간에는 안정성 > 수익성 > 환금성 순)

 3. 원론 중시
  - 각 자산가격 형성의 기본 요인과 국제동조화 중시
  - 본질적 요인을 통해 자산가격의 장기추세 파악이 중요. 부차적 요인은 일시적으로 가격 등락폭을 확대하는 단순경과성 요인에 불과 
  주식 : 이익과 금리가 주요 변수. 이 과정에서 이익수준보다 이익의 추세적 증가 여부가 우선 고려 사안. 즉 주가는 분기별 이익의 증감방향이 주가의 등락방향을 설장하고, 그 이후 이익수준을 감안하여 주가 높이가 형성
  금리 등락은 PER(주가/1주당순이익) 등락을 통해 주가에 영향 
  금리 : 성장률과 물가가 주요 변수인 가운데 성장률, 물가 방향이 금리 방향을 결정. 예) 금리는 성장률이 하락(상승)하면 하락(하락)원/달러 : 추세측면에서 원/달러는 미국의 성장률과 미국의 경상수지 적자 정도에 의해 결정. 이 과정에서 우리의 경상수지 흑자 규모는 미국이외 국가의 환율대비 강/약세 정도와 관련된 사안
  부동산 : 주택은 주택공급 규모, 소득, 금리가 가격 형성의 요체상가는 상가공급, 공실률, 임대수익과 금리와 격차, 기업 영업상황, 성장률 등으로 부터 영향을 받는 편
  국제동조화 : 각 자산은 해당 해외자산 가격과 대체로 동조화. 이는 자산시장이 개방되었고, 국제적으로 투자나 판단기준이 비슷하기 때문 

4. 자산가격 형성과정의 객관성 때문에 장기Data 활용과 국내와 해외자산 간 비교
  - 각 자산 가격형성 과정의 객관성을 입증하기 위해 대체로 1980년부터의 Data 사용
    각 자산의 가격형성 과정에서는 유사한 상황∙사안이 발생하는데, 각 상황∙사안에 대한 각 자산가격의 반응이 일관성이 있는지 파악하려면 장기 Data가 필요. 미국자료는 1870년부터의 것도 사용
  - 자산가격 형성요인에 대한 자산가격 반응의 일관성을 파악하기 위해 해외 사례도 소개     

5. 실전(實戰)적
  - 각 자산의 가격형성 과정을 기술
  - 각 자산 투자에 앞서 고려할 사안과 실행 지침 예시. (교과서나 기존 교재에서 다루지 않은 사안)
  - 예시를 참고해서 학생들은 현실에서 발생되는 사안을 숙지하고  자산운용자들이 실전에서 발생되는 사안에 대한 대처 능력 제고 
 
6. Chart로 요점 중심으로 기술
  - Chart를 활용하여 Data를 압축
  - 요점 중심으로 기술. 특히 Chart 내 간략한 기술(記述)로 인해 Chart만으로도 핵심 파악이 용이 


책의 세부 구성은 6장으로 다음과 같다. 제1장 경제, 제2장 자산의 속성, 제3장 금리, 제4장 주식, 제5장 환율, 제6장 부동산이다.
 
제1장 경제
세계적으로 장기 저성장 기조가 정착될 전망이다. OECD는 2060년까지 세계
성장률이 추세적으로 둔화될 것으로 추정했다. 반면 IMF는 2021년까지 세계경제가 수준은 낮지만 회복될 것으로 예상했다. 세계경제의 장기추세적 둔화과정에서 일시 반등인 셈이다. 각국의 공통적 쟁점은 실업률, 깊어진 소득격차, 부채 문제이다.

제2장 자산의 속성
다양한 투자 기회는 늘 상존한다. 포트폴리오 구성으로 기회를 포착해야한다.
주식, 채권, 부동산, 상품 등 어느 쪽 자산에서든 투자의 기회를 제공했다. 때문에 포트폴리오 구성을 통해 그 기회를 포착해야한다.
자산가격의 속성은 첫째 어느 자산가격이든 처음에는 합리적 수준에서 형성되지만 시간이 경과하면서 종국에는 투기로 변질된다. 둘째 유사부류 자산 간에 가격 동조화와 가격차별화가 국내외적으로 동시에 발생한다. 셋째 자산가격은 초기에는 여건변화에 미온적이지만, 반응이 시작되면 그간 반영하지 않은 여건 변화를 한꺼번에 반영하는 경향이 있다. 넷째 자산에 대한 선호는 시간대에 따라 달라지는 점이다.
 
제3장 금리
금리등락에 절대적 영향을 끼치는 요인은 성장률과 물가등락 방향
여러 투자상품과 수익성 비교의 잣대인 금리는 자산가격의 높낮이 결정에 큰 역할을 한다. 그런데 금리 높낮이는 성장률과 물가에 의해 형성된다. 금리수준뿐만 아니라 금리의 진행방향도 쟁점인데, 금리의 진행방향은 성장률과 물가의 진행추세를 따랐다.

제4장 주가
주가등락에 큰 영향을 미치는 요인은 기업의 이익증감 방향이다. 주가는 매우 단순하게 이익과 금리에 의해 형성된다. 1/per = 1주당 순이익/주간 ≑ 금리관점이다. 1주당 순이익은 예금의 이자에, 주가는 원금에 해당된다고 볼 수 있기 때문이다. 따라서 1/per가 금리보다 높으면 주식은 금리상품보다 우월하고, 반면 1/per가 금리보다 낮으면 주식은 금리 대비 열위하다.

제5장 환율
미국 성장률과 미국 경상수지 추이가 원화환율 방향을 결정한다. 국제금융시장에서 달러가치 추이에 따라 원화가치가 결정되었다. 즉 원/달러는 달러인덱스에 종속되었다. 추세적 달러강세는 미국 성장률이 다른 선진국 성장률보다 높고, 미국이 경상수지 적자를 감내할 때란 두 조건이 동시에 충족될 때 시현되었다.

제6장 부동산
부동산 수익성에 가장 큰 영향을 끼치는 요인은 주택, 건물의 공급규모이다. 주택가격 형성요인은 대략 주택공급, 소득, 가계부채, 금리, 물가, 재개발, 해당지역 특이 사안 등 매우 다양한데, 그 중 가장 중요한 것은 주택공급, 소득, 금리일 듯 싶다. 

저자 설명

신성호 IBK 투자증권 사장
IBK투자증권 대표(현)
우리선물 대표(전)
우리투자증권 상품전략본부장. 리서치본부장(전)
증권업협회 자율규제본부장. 경영관리본부장(전)
동부증권 법인영업본부장. 리서치센터장(전)
우리증권 리서치센터장(전)
대우증권 투자전략부장. 지점장(전)
대우경제연구소 투자전략팀장(전)
대우투자자문 주식운용역(전)
 
필자는 지난 1981년 12월 삼보증권 (1983년 12월 구 동양증권과 합병하여 대우증권으로 출범)에 입사한 이래 줄곧 증권업에 종사했다. 경력을 크게 구분하면 리서치, 자산운용, 영업, 경영 및 경영지원으로 증권업 전 부문을 경험했지만, 직장생활 36년 중 25년을 리서치에서 근무했다. 이 과정에서 영업의 근간은 리서치로 보았다. 이 때문에 증권사의 주된 영업대상인 주식, 금리, 부동산, 일반 상품(Commodity)의 가격 형성 원리와 이를 뒷받침하는 국내외 경제, 투자가 성향변화를 학습했고, 각 상황별 대처를 모색했다.
즉 모든 영업부문을 리서치 기준으로 접근했는데 그 과정에서 나름대로의 성과를 거두었다. 

 리서치(Research) : 1997년 매일경제 Analyst평가에서 전략부문 1위를 (이후는 부서장 또는 임원이어서 언론사 Poll 불참) 기록했고, 2008년에는 매일경제 증권인상을 수상했다. 언론사의 Research 조직운용 평가에서는 최상위권 이었다.
개인적으로는 1998년 초 금리가 30%에 근접했던 시절에 1998년 연말금리 12% 예상(결과는 8%. 당시 IMF는 연중 내내 20% 이상유지 강권), 주가지수가 300이하였던 1998년 하반기에는 주가지수 600 가능 (결과는 주가지수 1000 상회), 2000년 초에는 투기의 주식시장 이란 자료를 통해 주가하락 예상(55% 하락), 2007년에는 주가급등 예상(2006년 말 대비 11월까지 45% 상승), 2008년에는 폭락이후 주가상승 등을 자료로 발표한 바 있는데 그 때마다 큰 반향을 일으켰다. 또 이번 大選 직전에는 주가지수 3000 가능성을 거론했는데, 그 결과가 관심을 끌고 있다.   

  자산운용 : 대우투자자문의 운용역으로 근무 중에는 다른 자문사보다 매우 높은 수익률을 시현했다. 특히 사학연금 펀드의 운용실적은 타 자문사대비 20% 이상 높아 사학연금이 외부기관에 최초로 수여한 감사패를 받았다. ( 필자 후임자가 수상) 또 동부증권에서의 자산운용 성과는 자산운용사(투신사)의 Active펀드와 비교할 때 상위 5 ~ 15%에 속했다.

  영업 : 대우증권 올림픽지점장 시절 점포 전체 고객수익률이 다른 점포대비 월등히 높아, 부임 시 98개 점포 중 95위였던 지점영업 성과가 이임 시에는 11위로 올라섰다. 이 성과로 대우증권 영업부문 금상을 수상했다. 동부증권 법인영업을 담당할 때는 Market share를 18% 늘려 2.2%하던 시장점유율을 2.6%로 높였습니다. 당시에는 동부증권 IB사업의 일부도 수행했는데, 담당부서에서는 전혀 과실이 없었다.(Risk 관리)
또 Brokerage 회사인 우리선물의 부문별 시장점유율도 2013년 3분기 (7 ~8월. 월 평균기준. 2013년 9월초 사장 취임)대비 2014년 2분기에는 국채6.6%->11.6%, 통화 8.4%->11.4%, 주식선물 2.8% -> 4.1%, 주식옵션1.8% -> 2.0%로 신장 되었다.
IBK투자증권 대표로 부임한 이후인 2015년에는 이익증가율 158%로 업계 최고수준을 기록했고, 2016년에는 증권업계 전체의 이익이 34% 감소했지만, 5.6% 증가를 시현했는데, 이런 성과는 Research Base로 접근이 상당히 유효했던 것 같다.       

 행정 : 금융투자협회 경영지원본부장 시절에 금융투자협회, 자산운용협회, 선물협회 3개 노조를 6개월 만에 통합시킨 바 있다. 이는 증권업계에서 가장 빠른 실적이었다.

목 차

제1장 경제
1. 국가별 성장률 장기전망
2. 주기적으로 반복되었던 경제순환 사이클Cycle
3. 세계경제 불안 요인
4. 1929년 대공황과 미국경제
5. 한국경제에 부담 요인
6. 유가와 경제
7. 성장률과 순이익
8. 짧은 기업수명
9. 활성화된 선진국의 벤처Venture 자금조달
10. 중국경제 이슈
11. 은퇴 이후 생활비용
12. 8%를 위한 집값상승?
13. 부동산 중심으로 구성된 한국의 자산

제2장 자산의 속성
1. 투자가가 반드시 확인하여야 할 의문점
2. 결단이 필요했던 순간들
3. 어느 쪽에서든 투자기회 발생. 포트폴리오Portfolio 구성으로 기회 포착
4. 합리적 수준에서 시작하지만 투기로 인해 폭등・폭락과정을 겪는 자산가격
5. 투기의 후유증인 한은의 금 매입과 자원개발 사례에서의 교훈
6. 동시에 진행되는 자산가격 동조화와 차별화
7. 결단의 중요성① - 상황변화를 한꺼번에 반영하는 자산가격
8. 변화하는 자산 선호도
9. 투자기간은 넉넉하게
10. 국가별 소득수준과 자산가격

제3장 금리
1. 금리수준 결정 요인
2. 상황 논리에 순응하는 금리
3. 테크니컬Technical하게 등락하는 금리
4. 금리의 기술적・기본적 요인을 동시 고려
5. 금리의 계절성
6. 해외 쇼크의 금리 영향
7. 금리추론의 조정과정 사례
8. 금리상승 대응 관련 사례
9. 금리를 결정하는 자금수요와 공급
10. 일본 사례에서 본 우리 금리의 장기전망
11. 대공황 이후 미국금리 추이
12. 과거 금리상승 기간 중 중기와 단기 금리상품의 성과
13. 투자기간과 신용도에 따른 금리격차
14. 채권투자 대상 기업 점검
15. 환율을 감안하여 해외 금리상품에 투자

제4장 주식
1. 이익방향을 중시하는 주가
2. 금리와 주가
3. 주가에 대한 영향은 이익이 금리보다 큰 듯
4. 이익과 금리로부터 동시에 영향 받는 주가
5. 결단의 중요성② - 추세전환 초기에 큰 폭으로 등락한 주가
6. 주가상승 과정에서 투자기준의 변화 및 대응
7. 성장률 수준보다 방향을 중시하는 주가
8. 외국인 매매가 주가방향을 결정짓나?
9. 외국인이 중시하는 투자지표는?
10. 해외 쇼크와 주가
11. 이익과 기술적 분석의 접목
12. 기술적 분석을 리스크Risk 측정에 활용한 사례
13. 주도 주식의 변천 사례
14. 개별종목
15. 펀더멘털Fundamental에서 크게 벗어난 종목은 결국?
16. 개별종목 주가평가 과정
17. 해외주식 투자는 어떤 관점에서?
18. 기업공개와 기업주의 양식

제5장 환율
1. 동반 등락하는 각국 환율
2. 달러인덱스에 연동된 원/달러
3. 미국경제 상황별 달러가치
4. 달러가치로부터 영향 받는 미국 기업이익
5. 미국금리의 달러가치에 대한 영향은 제한적
6. 해외 쇼크가 발생하면 원/달러 절하
7. 해외 쇼크 시 외국인 자금 동향
8. 인과성 높은 원/달러와 한국 경상수지
9. 인과성 높은 원/달러와 한국 상품수지
10. 큰 폭의 흑자로 인해 경쟁국가 대비 불리한 원/달러 환율 추이
11. 금리의 원/달러에 대한 영향은 제한적
12. 원/달러와 한국과 미국 간 금리격차
13. 한국과 미국 간 금리 비동조화 기간의 환율
14. 불황형 흑자기간 중 환율절상
15. 주요 관심국가의 경상수지와 환율
16. 엔저와 한국기업 이익

제6장 부동산
1. 상업용 건물의 수익성과 공급
2. 집값에 영향력이 매우 큰 주택공급
3. 소득과 연동성이 높은 주택가격
4. 금융부채가 늘 때 높았던 주택가격 상승률
5. 생각보다 덜한 금리의 주택가격에 영향력
6. 주택가격에 영향력은 주택공급 > 소득 > 금리
7. 미분양의 주 원인은 공급과다
8. 지역별 미분양
9. 물가방어 기능이 약화된 주택가격
10. 주택가격을 견인하는 전세가격
11. 높아진 주택보급률, 낮아진 집값상승률
12. 낮아지는 인구 및 가구증가율과 집값상승률
13. 가구 구성원 감소로 소형주택 선호
14. 노령화와 주택수요
15. 해외주택 가격